经营公寓的房东的工作内容大致分为四部分。

这些项目是主要的工作内我内容。
本职工作太忙没有时间的人和初学者，可以将这些业务委托出去。

1.适合做房东的人的特征

　适合做房东的人具有以下四个特征。

有计划性并能付诸行动的人

能持续努力的人

能耐心等待成果的人

善于与人交往的人

1-1.有计划性并能付诸行动的人

作为房东，几乎所有人都盘算着每个月能有多少收入。为此设定目标并付诸行动是非常重要的。
可以说对未来有计划，可以针对自己设定的目标采取行动的人才是合适的。

1-2.能够持续努力的人

投资房地产成为房东的话往往会被认为有很难的业务，但难的业务都是委托出去的，需要自己做的都是很平凡的业务。
可以说适合于对平凡的工作能够每天持续努力的人。

1-3.能够耐心等待成果的人

虽说是成为了房东，也不是短期内能够获得很多的收入。
即使马上有房租收入，也还需要偿还贷款和积累修缮费等，达到不劳而获需要时间。
适合为了将来能够耐心等待的人。

1-4.善于与人交往的人

房东在日常生活中与入住者碰面的机会会很多，每次都会出现打招呼，简单地对话等需要沟通能力的情况。
为了不因应对不好而引起投诉，与人融洽相处就尤为重要。

2.从数据中看房东的平均收入・手头剩余金额

房东的平均收入为「521万日元/年」。

获得房地产收入的人，按收入金额细分如下图所示。

【资料】日本国税庁：「2019年申报所得税标本调查」

超过300万日元～500万日元、超过500万日元～1,000万日元相对较多。
毕竟是房地产收入，其中不仅包括小型公寓，还包括大规模公寓，出租大楼，出租土地时的地租，出租部分所有公寓的人的收入。

据说，扣除偿还贷款及各种支出后，实际手头剩余的金额即纯利润，约为租金总收入的15%。如果没有贷款的话会更多。
根据小型公寓的规模，向您介绍全年実際能与多少净利润。

请注意，根据户数、空置房的数量等收入会有很大的不同，而且支出也会根据所需的费用和税金等状况有很大的变化。结果手中的剩余金额也会有很大的变动。

3. 公寓经营的收入

小型公寓，大规模公寓经营的主要收入是「房租收入」。
而且，还有房租以外的收入。
在这里，就经营公寓所获得的房东的「收入」进行说明。

3-1.收入明细表

公寓经营收入的明细如下

3-2.房租收入

房东的收入大多是指房租收入。
但是，不仅是房租的金额，「公益费/管理费」，「停车场租费」也包含在房租收入之内。

・公益费/管理费

每月收取，约为房租的5%～10%

・停车场租费

每月收取，根据周边行情设定，东京市内一般约为3万日元～5万日元。

但是，如果出现了空房间的话，房租收入会相应减少。如果采用了入住后1～3个月不收房租的免房租方式，该期间内将不会有房租收入。
并不总是有满额的房租收入。

3-3.房租收入以外的收入

房租以外的收入有「礼金」「更新费」「其他」。

・礼金

入住时收取，约为1～2个月的房租

・更新费

更新时收取，一般约为1个月房租。

・其他的收入

在公寓用地内设置自动售货机，在屋顶设置太阳能发电等，从中所获得的收益也将是房东的收入。

另外，因为「押金」在退租时需返还，所以不包含在收入内。

4.公寓经营的支出

除了通讯费和交通费等一般性经费和税金之外，公寓经营还需要什么样的费用？现就此进行说明。
支出有定期性发生的费用和根据需要发生的费用。

4-1.定期性发生的费用

定期性发生的费用如下。

・贷款偿还费

如果从金融机关贷款建造公寓的话，每月需要偿还规定的金额。
在这种情况下，只有贷款利息可以作为经费记账。

・管理委托费

在委托管理的情况下支付的费用。
房租收入的5％左右是行情。委托合同手续和房租回收、投诉应对等一般管理业务。清扫和点检等建筑物的管理也有另外付费的情况。

・保险费

房东应该加入的保险有火灾保险和地震保险。如果是东京都内面向单身者的公寓，带地震保险的火灾保险每年的保险费约为1万日元。
也可以考虑加入设施赔偿责任保险。

・水电气费

住户部分的水电气费由入住者负担，公用部分的每月的水电气费由房东负担。
根据公寓的规模会用不同，约为1万日元左右。

4-2.必要时发生的费用

在定期发生的费用之外，还有必要时发生的费用。

・建筑物修缮费

搬出后的原装恢复费用，为维持管理的维护费用，重装修费用等都包括在修缮费中。
30年内每户需要200万日元左右的修缮费是一个大致标准。所以，每个月需要积累固定的金额。

・中介手续费

支付给中介公司的费用。
根据国土交通省的告示，房地产经纪人从出租方或承租方一方获得的报酬金额的上限，原则上为1个月房租的0.54倍。

・广告费（入住者募集费）

委托中介公司做入住者招募广告时，应支付相关费用。
费用的行情约为1～2个月房租金额
由于在支出中占很大比重，所以退租越多，负担越重。

・搬出费，拆除费用

公寓重建时，会产生入住者搬家所需费用和建筑物拆除费用。
搬出费一般约为6个月房租的水平。
拆除费用因结构和地域会有很大差异。

5.公寓的房东的工作内容和委托对象

公寓房东的工作涉及很多方面，特别是当您选择了自主管理的情况。在自主管理的情况下，房东需扮演什么样的角色呢？
在这里，对房东的具体工作内容进行说明。
另外，也有将房地产的管理委托给管理公司的方法。委托后可以大幅减少管理业务。

5-1.房东的工作内容

房东的具体工作内容如下。

5-1-1.入住者的募集

房东的工作不仅是管理。是从募集入住者开始。
以下是工作内容的具体例子。

・选择房地产中介公司

中介公司也有以管理为主的公司和专门从事中介的公司。
是委托与地区联系密切的当地房地产公司，还是委托能够广泛告知的大型中介公司，限定一家公司，还是委托多家公司，需从各种角度考虑选择中介公司。
需要打广告时，还需要考虑广告费的预算。

・入住者的属性调查

中介公司的目的就是找到入住者签约，收取中介费。
但是，万一发生房租滞纳或入住者之间纠纷的话，为难的是房东自己。
因此，房东必须要尽可能做好入住者的属性调查和审查，决定是否接受入住。

5-1-2.对应入住者

委托管理公司进行租赁管理时，以下业务由管理公司代理。
但是，在自主管理的情况下，入住者的对应也必须全部由房东自己进行。

・收取房租

确认租客是否汇入了房租。如确认没有汇入，进行督促。
因为滞纳金越是增加就越难回收，所以每个月务必确实收取房租。
也可以利用网上银行等。

・修缮申请的对应

不仅是每天清扫维护共用部分和外围，当入住者有修缮申请时，须尽快对应。
根据故障的内容，必须知道该联系谁，比如木匠，装修工，电工，空调公司等。

・对应投诉

公寓经营中的投诉分为设备故障类的对物的投诉，和租户之间纠纷类的对人的投诉。
因为人的纠纷很难解决，所以投诉过多时，可以通过导入定期租房合同，在合同期满时不管有没有正当理由，都可以不续签合同，让其搬走。
另外，这种情况下不会产生搬迁费。

・搬出时的对应

进行搬出时的见证，押金清算，保洁和恢复原状的安排。
让装修公司也在场，以便当场掌握修缮费用，迅速进行相关手续。
与恢复原状相关的押金清算会出现很多问题，所以请尽量仔细说明。

5-1-3.建筑物的管理

对与建筑物的管理相关的工作内容进行说明。
有的房东只把收取房租等与租户的对应委托给管理公司，建筑物本身由房东自己管理。

・建筑物的日常管理

进行外部走廊和楼梯，入口等公用部分，停车场，垃圾置放场等外部的清扫和维护，仔细检查是否有破损部位和损坏的灯泡等。
垃圾置放场很容易弄脏，所以就垃圾的置放方法发放传单或在告示板上张贴布告告知大家也非常重要。

・空房间的对策和措施

一般中介公司虽然可以做募集广告，但积极采取空房对策的公司并不多。
房东自己也需要学习有关空房对策的知识，与管理公司和中介公司一起研讨对应方法。

・大规模修缮的计划

为了长期维持建筑物的资产价值，定期的修缮十分必要。
与施工公司协商后，提前制定长期修缮计划，如每10年进行一次部分维修，第30年进行大规模修缮。
另外，每个月积攒修缮费，按计划修缮十分重要。

5-1-4.其他业务

房东需要有作为经营者的想法和视点。
作为经营者，进行公寓管理所需的业务很重要。

・经营状况的把握和改善

即使是委托管理的情况下，房东也有必要好好把握入住状况和收支状况。
为提高收益能做的是，削减经费的方法，空房增加的原因和对应方法等，为了维持健全的公寓经营，从经营者的角度把握状况和改善对策的研讨必不可少。

・纠纷的处理

在公寓经营中，总会遇到各种纠纷和问题。
对于事故和事件，房租滞纳和违反规定的需要立即对应。
还需要对应租户之间，与近邻居民的纠纷。
为了避免这些情况的发生，事先发放传单唤起注意很重要。

5-2.委托管理的介绍

很多人一边作为上班族在公司工作，一边研讨公寓经营。
对这种人推荐委托管理。
委托固然会产生费用，但可以有效地进行公寓管理。
委托费的行情大约为房租收入的5%。

5-2-1.委托管理和自主管理的比较

介绍委托管理和自主管理时的优点和缺点。
对照自己的现状容易判断哪个更好。

对上班族和新手，以及想有效经营公寓的人，推荐委托管理。

委托管理的主要优点可以是省时省事地有效经营公寓，但相应地需花费委托费用和中介费用。

5-2-2.选择受托管理公司的技巧

委托业务范围广泛

委托费用不高

办公地点在物业附近

负责人能认真对应

・委托业务内容广泛

管理公司当中有主要从事管理的公司和专门从事中介的公司，还有两者兼营的公司。
选择时，建议选择管理和中介平衡运营的公司。
由于业务内容的扩大，就更容易进行稳定的公寓经营。

・委托费用不高

房租收入的3%～5%以内是大致标准。
即使费用高的公司也就是8%左右，但是会成为压迫房租收入的原因，所以选择费用不太高而且业务范围广的公司是要点。

・办公地点在房产附近

…办公室靠近物业就能够在发生纠纷和投诉时及早对应，尽量在问题不严重时予以解决的可能性增大。
问题变得严重时有可能退租的人会增加，所以推荐尽可能靠近物业的管理公司。

・负责人能耐心对应

…公寓经营一般都是长期运营。因此，与负责人的交往也必然是长久的。
有礼貌的负责人能够毫无压力地管理公寓，例如对联系的顺畅对应和对咨询的善解人意的支持。

6.增加房东收入的4个要点

　房租收入是公寓经营收入的主要来源，有什么办法能够增加收入呢？

增加现金流

折旧费和经费区别使用

勤于建筑物的维护管理

变更管理公司

6-1.增加现金流

公寓经营中的现金流是指从房租收入中扣除还贷金额和管理委托费、税金等费用后剩余的利润。
要进行稳健的公寓经营，需计划尽可能多的保留现金流。
尽量选择低息贷款，延长还款期限，多付首付等，减少每个月的还款金额十分重要。

6-2.折旧费和经费区别使用

为了实现稳健的公寓经营，减少支出非常重要。
此外，通过牢牢把握可以作为经费记账的部分，也可以取得节税效果。
「折旧」与其他经费不同，实际上没有现金支出，但在折旧期间可以用「折旧费」的名目计入经费。

6-3.勤于建筑物的维护管理

即使是同样的建筑年数，是否经常维护，从长期来看建筑物的老化程度会有很大差异。随着老化的发展，修缮费用也会变得很庞大。
为了维持长期稳定的公寓经营，适宜的维护十分必要。
为此，从每月房租收入中预留一定金额作为修缮公积金非常重要。

6-4.变更管理公司

如果已经在经营公寓的话，变更管理公司也能有效地增加收入。
公寓经营的基础是满员经营，尽量不出现空房间，即使出现了空房间也能马上募集到新租户，这是好的管理公司的必备条件。
苦恼于因空置房间而导致无法增加收入的房东，可以考虑更换一家擅长空房对策和募集房客的管理公司。

7.如何选择能够咨询・支持「作为公寓房东的课题」的公司

选择时的基准如下。

明确「房东应做的工作」的那一部分是他自己做不到的，具有支持该部分功能的公司。

一家不仅支持公寓建设，而且还支持之后的经营的有实绩的公司。

根据情况可以接受委托管理的公司。

销售负责人的对应很好的公司。

明确房东应做的工作中那一部分是他自己做不到的，具有支持该部分功能的公司。

明确了房东应做的工作中那一部分是他自己做不到的，就能顺利地解决。
具有支持该部分功能的代表性公司有以下4种。

住宅建筑商

工程公司

总承包商

其他专业公司

各自都有不同的特点，根据自己的现状，咨询对象也会发生变化。

・不仅支持公寓建设，还支持之后的经营的有实绩的公司。

不仅是公寓建设，还考察对之后经营的支持实绩，对选择公司的判断标准有很大影响。

・根据情况能够接受委托管理的公司

其中也有能够接受委托管理的公司。
因为也有在做房东的基础上委托工作的情况，所以同时接受的话就可以进行高效的公寓经营。

・销售负责人对应很好的公司

与负责人往往会是长期交往，所以如果负责人对应好的话，以后就能毫无压力地经营公寓。